Při výběru hypotéky pro financování stavby by klient nikdy neměl volit úvěr pouze podle výše úrokové sazby. Na rozdíl od financování koupě nemovitosti, kdy je hypotéka čerpána jednorázově, je totiž u výstavby úvěr vyplácen postupně. Právě podmínky u konkrétní hypotéky pak výrazně ovlivňují administrativní náročnost stavby. Rozdíl spočívá především ve faktu, zda banka požaduje předložení každé faktury, nebo poskytuje klientovi zálohy.

Zatímco financování takzvaného domu na klíč je související agendou blízké financování koupě nemovitosti, financování stavby svépomocí je složitější hned od počátku. Některé banky úvěr vůbec neschválí, pokud není výstavba prováděna dodavatelskou firmou. V praxi je přitom velmi běžná kombinace několika dodavatelů nebo právě stavba svépomocí. V takových případech je pro klienta velmi důležité vědět, zda banka umí takzvaně čerpat bez předkládání dokladů. Přístup banky k čerpání totiž v tomto bodě rozhoduje o tom, zda klient dostane peníze na svůj účet a může pak nakupovat a platit hotově. Tím výrazně ušetří oproti situaci, v níž banka vyžaduje předložení dokladů o pořízení stavebního materiálu. V takových případech se výdaje proplácejí zpětně. Na trhu se lze setkat i se službou, v jejímž rámci banka klientovi poskytne určitý finanční obnos na rozběhnutí výstavby. Smluvní odhadce poté zkontroluje, zda byla částka skutečně prostavěna.

Banky umožňují čerpání úvěru dle aktuální zástavní hodnoty rozestavěné nemovitosti. Toto je podstatný fakt, který je třeba předem znát a kterému by se pak měl podřídit samotný harmonogram výstavby. Je důležité myslet na to, že nakoupený materiál, který ještě není zabudován do stavby, nemá pro banku hodnotu, a tedy jím nelze ručit. To může pozdržet další čerpání financí.

Nejefektivnější je financovat pozemek i stavbu z jednoho úvěru

Důležitým faktorem při financování stavby je také to, zda žadatel o hypotéku již vlastní pozemek, na kterém chce stavět. V případě, že klient žádá o hypotéku současně na pozemek i výstavbu domu, musí mít již k dispozici nabývací titul na stavební pozemek a smlouvu o dílo k budoucí stavbě, popřípadě stavební povolení včetně rozpočtu stavby. Prostředky na nákup pozemku pak čerpá ihned, jednorázově. Disponuje-li pouze nabývacím titulem, čili většinou kupní smlouvou, může na začátku získat úvěr pouze na koupi pozemku. Až posléze mu bude schválen další úvěr na samotnou stavbu. Tento postup je ale kvůli poplatkům nákladnější.

Stoprocentní hypotéka je dražší variantou

Při výběru banky by měl rozhodovat také fakt, zda žadatel disponuje naspořenými financemi, nebo hodlá zaplatit hypotékou celou investici. Pokud zájemce o hypotéku nemá žádné vlastní úspory, lze financovat i celou stavbu výhradně z prostředků hypotečního úvěru. Jestliže banka financuje celou investici do bydlení, znamená to pro klienta přirozeně i vyšší úrokovou sazbu, a financování se tak prodraží. Ne každá banka ale poskytuje hypotéky na 100 % hodnoty nemovitosti. I tento fakt je tak potřeba vzít v úvahu při výběru hypoteční společnosti.

Autor komentáře: Jan Kruntorád, předseda představenstva a generální ředitel Gepard Finance; předseda představenstva Asociace hypotečních makléřů