Kreditní karty, kontokorenty či spotřebitelské úvěry zásadně ovlivňují bonitu žadatele o hypotéku. Přestože každá banka má při schvalování hypotéky trochu odlišný přístup ke stávajícím úvěrovým rámcům klienta, do jisté míry se dá kvantifikovat, jaký vliv mají tyto závazky na potenciální výši hypotečního úvěru. V praxi může kreditní karta způsobit, že klient dosáhne na hypotéku o čtvrtinu nižší.

„Způsob, jak se posuzuje bonita klienta, se v jednotlivých bankách liší. Přesto lze rámcově kvantifikovat, jak ovlivňují závazky klienta potencionální výši jeho hypotéky. Uveďme velmi zjednodušený příklad. Banka klientovi umožní čerpat takový úvěr, kdy 50 % jeho příjmu bude použito na splátky. Klient má kupříkladu měsíční příjem 20 tisíc korun a banka mu schválí hypotéku se splátkou 10 tisíc korun měsíčně. Se splatností 30 let při sazbě 2,7 % p. a. je to úvěr asi 2 470 000 korun.

Pokud by ale klient již splácel spotřebitelský úvěr s měsíční splátkou 500 korun, znamená to, že banka už mu dovolí splácet jen 9 500 korun. To při stejných podmínkách odpovídá úvěru asi 2 340 000 Kč. Vidíme tedy, že splátka 500 korun omezila dostupnou částku hypotečního úvěru o 130 000 Kč. Má to svou logiku, protože oněch 500 korun měsíčně po dobu 30 let je celkem 180 000 korun, což poměrně rozumně koresponduje s částkou 130 000 korun jistiny, ke které je navíc třeba přičíst úroky. Snížení celkové výše úvěru tedy dává smysl.

Co se týče kreditních karet a kontokorentů, některé banky je vůbec neřeší. Samozřejmě je důležité, když jsou korektně spláceny a když se jejich limity pohybují v rozumných a zdravých mezích. Pak kreditní karta vůbec nemusí být počítána k tíži bonity a jako by neexistovala.

Banky, které kreditní karty i povolené debety při posuzování bonity zohledňují, pak považují stanovené procento úvěrového rámce těchto závazků za měsíční náklad klienta. A nezáleží přitom na skutečnosti, zda klient z kreditní karty peníze skutečně čerpá či nikoliv. Bez ohledu na skutečnou výši zůstatku kreditní karty banka vychází z faktu, že dnes sice klient nemusí čerpat nic, ale hned zítra může klidně vyčerpat veškeré dostupné finance. Rázem by se tak klient mohl ocitnout v situaci, že se mu suma měsíčních splátek zvýší o tisíce, čemuž se banky kvůli jeho schopnosti splácet snaží předcházet.

Nejpřísnější přístup na trhu je započtení 5 % výše limitu karty, resp. 8,3 % kontokorentu. To znamená například u kreditní karty s limitem 150 tisíc korun částku 7 500 korun měsíčně. Žadatel o hypotéku je tak z pohledu banky klientem, který splácí měsíčně 7 500 korun. To je poměrně přísné a s bonitou to řádně zamává.

Konkrétní kalkulace u jedné banky vychází tak, že klient s čistým příjmem 50 tisíc korun měsíčně bez závazků dosáhne na úvěr ve výši přibližně 7,2 milionů korun se splatností 30 let. Pokud ale bude mít kreditní kartu s limitem 150 tisíc korun, dosáhne přibližně jen na 5,4 milionu korun, což je o 1,8 milionu méně. Je to docela velký rozdíl a je způsobený dlouhou splatností.

Pokud bychom uvažovali stejnou hypotéku se splatností 10 let, dosáhl by klient bez kreditní karty na úvěr přibližně 3,1 milionu korun. Kvůli kratší splatnosti je splátka vyšší, a tedy je vyšší zátěž dlužníka, který tak dosáhne na nižší hypotéku. V případě, že by opět disponoval kreditní kartou s limitem 150 tisíc korun, mohl by si půjčit pouze 2,3 milionu korun. Rozdíl tedy činí už jen 0,8 milionu korun a ve srovnání s prvním případem se zdá, že to není příliš moc. V obou případech ale kreditní karta způsobí snížení potenciální výše úvěru o přibližně 25 %, což může být zásadní překážka při pořízení vlastního bydlení.“

Autorem komentáře je Jan Kruntorád, předseda představenstva společnosti Gepard Finance.